El futuro de la vivienda en España: casas cada vez más pequeñas y de alquiler

La crisis demográfica y la precariedad laboral definen el futuro de la vivienda: será más pequeña y de alquiler.

La tendencia demográfica hacia la formación de hogares más pequeños en España por el envejecimiento de la población y por la precaridad implica una mayor demanda de viviendas de menor tamaño y en alquiler.

El envejecimiento de la población y la precariedad laboral, que amenazan el estado del bienestar y el sistema de pensiones en España, tienen también repercusiones inequívocas sobre el mercado inmobiliario: el incremento de la demanda de viviendas de menor tamaño y la inclinación de los hogares hacia los alquileres frente a la propiedad, pese a que hoy es concebida como un elemento más del acervo cultural del país, según coinciden los expertos.
Esto quiere decir que el actual bodegón del régimen de tenencia de la vivienda, compuesto por un 76,7% de propiedad, un 16,9 de alquiler y un 6,4% de cesión gratuita, cambiará radicalmente para parecerse más al de las principales economías de la Unión Europea, donde el arrendamiento se acerca al 50% en casos como el de Alemania o Austria y está en el 35% en el de Francia. Lo que genera disensión y desasosiego en el sector es si esta tendencia presionará los precios alza o si, por el contrario, reducirá las compras e incrementará la oferta de alquileres, haciendo caer el valor de venta de los inmuebles.

“El factor demográfico es clave para el mercado inmobiliario porque marca la demanda de vivienda”, admite Beatriz Toribio, directora de estudios y asuntos públicos de Fotocasa.es. Y éste, según la última proyección del Instituto Nacional de Estadística (INE), apunta hacia la formación de hogares cada vez más pequeños, de menos de 2,4 personas de media en 2033, respecto a las cerca de 3 de antes del estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008.

Aumenta el porcentaje de vivienda en alquiler con menos de 75 metros cuadrados
“Los hogares más pequeños -de una o dos personas- seguirán creciendo mucho -un 24,7% los unipersonales-, mientras que los de tamaño medio (de tres y cuatro personas) disminuirán ligeramente y, por otra parte, crecen los hogares de cinco o más personas, por segundos matrimonios o parejas que desean convivir con todos los hijos, y por el aumento de personas mayores dependientes”, observa Lola Ripollés, profesora del EAE Business School, quien considera que “esta tendencia implica la necesidad de mayor número de viviendas de menor tamaño”.
Y, según el análisis que se desprende de uno de los últimos Observatorios de la Vivienda y Suelo del Ministerio de Fomento, actualmente “se aprecia un mayor porcentaje de alquiler en las viviendas de menor tamaño: en las de superficie útil inferior a los 75 metros cuadrados supera ampliamente el 25%, aumentando notablemente a medida que se reduce el tamaño”.

“La formación de hogares más pequeños apoya la necesidad de más viviendas, que se verá satisfecha mediante el arrendamiento, lo que ya se está viendo en otros países de la eurozona”, reflexiona Lars Flaoyen, responsable de análisis inmobiliario de Aberdeen Standard Investments.
El experto introduce el factor de la precariedad laboral para justificar su afirmación: “El mercado de compraventa sigue siendo inasequible para muchas personas, sobre todo los más jóvenes, que normalmente también prefieren la flexibilidad del alquiler”.

La demanda del alquiler seguirá subiendo ante la imposibilidad de los jóvenes de comprar
“Da mayor facilidad de cambio de domicilio, lo que se adapta bien al modelo de mercado laboral de hoy y, del mismo modo, es más sencillo el traslado porque las unidades familiares tienden a ser menores”, continúa la docente del EAE Business School, que, en la misma línea, añade “que los hogares unipersonales o para dos son muchas veces de gente joven que no tienen acceso a la compra de vivienda por carecer de ahorros o de personas mayores con recursos limitados”, y concluye que, “sumando ambos factores, la demanda del alquiler seguro que crecerá”.
“Crear hogares unipersonales dificulta de forma evidente la obtención de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda”, introduce el equipo de expertos del comparador de productos financieros HelpMyCash.com, que explica que, “desde la crisis, el mercado del alquiler ha crecido mucho, principalmente por la falta de ahorros de los españoles, un hecho que dificulta el acceso a una hipoteca, y por el aumento de los movimientos entre ciudades”, y considera que, no obstante, “el incremento del precio de los alquileres en los últimos cuatro años ha reactivado las ganas de comprar, pero querer no siempre es poder, sobre todo cuando se trata de hogares unipersonales”.
Un dato que sostiene esta observación y que refleja que la subida de los precios del mercado de la vivienda -el valor medio de los inmuebles en España se ha recuperado un 14% desde el mínimo registrado en febrero de 2015, según Tinsa, mientras que los alquileres se han disparado un 20% en las ciudades grandes- no ha ido acompañado por una mejora de los salarios es la relación del precio de la vivienda y la renta media anual de los hogares, que se ha incrementado preocupantemente hasta las 7,3 veces, máximo de la última década.
Desde otra perspectiva, más centrada en la caída de la natalidad, Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista, cree que “el hecho de que el número de personas por hogar sea más bajo que en la Unión Europea no es un síntoma de un mayor incremento de la demanda, sino que se debe al envejecimiento de la población, que complica la expectativa de ventas para las próximas décadas”.

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