LA APLICACION DE LA CLAUSULA REBUS SIC STANTIBUS A LOS ARRENDAMIENTOS DE LOCAL

Como consecuencia de la pandemia del COVID19 los sectores del conercio y la hostelería están sufriendo una extraordinaria crisis económica con el descenso de sus ingresos, que en muchas ocasiones ha conllevado la imposibilidad de seguir pagando unos arrendamientos, cuyas rentas estaban fijadas atendiendo a unas circunstancias «normales» del mercado, sin poder prevenir la situación que ahora atravesamos. Ello ha conllevado a que muchos arrendatarios hayan iniciado negociaciones con los arrendadores para corregir el desequilibrio de prestaciones, que actualmente sufren, con las restricciones de movilidad de personas, limitaciones de aforo y de horarios de apertura, paralización del turismo, etc. Ese camino, el de la negociación, es el más conveniente para resolver una situación contractual, sin embargo, por desgracia, no siempre se puede dar, ante la negativa del arrendador a admitir una reducción de sus rentas. Ello ha conllevado la judicialización de muchas situaciones, estando a la espera que se vayan resolviendo procedimientos, para ir viendo como interpretan la jurisprudencia, esta situación extraordinaria. Mientras tanto ya vamos conociendo algunas resoluciones judiciales, que aunque previas y provisionales, están reconociendo la posibilidad del arrendador de equilibrar la renta a las nuevas circunstancias sobrevenidas durante la pandemia y el estado de alarma. Así un juzgado de Benidorm se ha pronunciado al respecto, cuya resolución es analizada en Confilegal, asi como un juzgado de Madrid, cuya resolución es comentada por Noticias Jurídicas. Les dejamos unos fragmentos de dichos artículos, que consideremos interesantes, para ir comprendiendo el posicionamiento de los tribunales y su justificación, ante una circunstancia sobrevenida, imprevisible y de duración incierta, como es la pandemia y el estado de alarma que ha provocado.,

Comentarios Sentencia Benidorm:

El Juzgado de Primera Instancia nº 2 Benidorm (Auto 162/2020, 7 Jul. Procedimiento 601/2020) ha acordado la suspensión temporal del pago de la renta de un local debido a la crisis ocasionada por el COVID-19. El auto, que aceptan las medidas cautelares del demandante, aún debe ser ratificado por un fallo.

Según los hechos, presentada por el arrendatario demanda de reducción temporal del importe de la renta, el juez que conoce del asunto accede a adoptar las medidas cautelares solicitadas por el demandante, a saber, la suspensión de forma parcial y temporal de su obligación de pago de la renta y la prohibición a la arrendadora de presentar demanda de desahucio durante la tramitación del procedimiento. Ello con fundamento tanto en el RDLey 15/2020, de 21 de abril, de medidas surgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, como en la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo en relación con la cláusula rebus sic stantibus.

La letrada que ha llevado el caso da detalles del asunto. «La propiedad es una mercantil no considerada ‘gran tenedora’ por el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo». Es por ello, explica la abogada, que «al no estar obligada a alcanzar un acuerdo con la parte arrendataria, negó cualquier posibilidad de condonación o disminución de renta», por lo que se decidieron a abrir un procedimiento ordinario, en vista del inminente deshaucio.

La abogada considera el auto «útil y de candente actualidad» ante la «nefasta situación económica que está atravesando la hostelería nuestro país», apunta.

El juzgado considera que concurren en este caso los presupuestos necesarios para la adopción de las medidas cautelares requeridas, esto es, el fumus boni iuris o apariencia de buen derecho y el periculum in mora o riesgo para la efectividad de la sentencia, por cuanto existe un contrato de arrendamiento de local de negocio vigente a la fecha de presentación de la demanda y en el que se desarrollaba una actividad de bar-cafetería que se ha visto interrumpida como consecuencia de haberse decretado el estado de alarma en España con motivo del Covid-19, y existe un evidente riesgo de desahucio, el cual puede evitarse con la adopción de las medidas cautelares solicitadas.

La arrendataria ha acreditado una disminución de ingresos que tiene su causa inmediata en la suspensión de las actividades de hostelería y restauración acordada en el RD 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declaró el estado de alarma en España para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

Además, consta que las partes contratantes no han alcanzado acuerdo alguno en relación con el pago de la renta pese a que el citado RDLey 15/2020 regula específicamente la cláusula rebus sic stantibus en beneficio los arrendatarios que hayan sufrido una disminución de ingresos como consecuencia del estado de alarma decretado por el RD 463/2020.

En el procedimiento principal habrá de discutirse y determinarse si la reducción de la renta que se solicita resulta o no ser proporcionada a la pérdida de ingresos, debiendo limitarse el Auto a acordar una suspensión provisional del pago de la renta en aquella parte cuya reducción se solicita y la prohibición de desahuciar a la arrendataria.

Comentarios Sentencia Madrid:

“Existe apariencia de buen derecho, pues es hecho notorio que la crisis sanitaria actual y el confinamiento de los ciudadanos establecido por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, ha tenido un impacto económico y social grave”.

En este sentido, apunta que los derechos y obligaciones de las partes que surgen de un contrato de arrendamiento de local de un negocio ubicado en un centro comercial “se han visto afectados por dichas circunstancias sobrevenidas”.

Así, añade, “el obligado cese de la actividad profesional de muchos arrendatarios, puede ocasionar una imposibilidad de pago de la renta, circunstancia que deberá acreditarse en el pleito principal, así como las consecuencias contractuales”.

La magistrada explica que “la posibilidad de extinguir o modificar un contrato en vigor es una excepción a la regla general establecida en el principio de conservación de los contratos contenido en el brocardo ‘pacta sunt servanda’, esto es, los contratos se cumplen conforme a lo pactado”.

Y es que, “ya el artículo 1.105 del Código Civil establece una excepción a este principio en los supuestos de caso fortuito o fuerza mayor”. En concreto, este precepto señala que “nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables”.

Sobre este asunto, recuerda que el Tribunal Supremo, en reiterada jurisprudencia, “ha concretado que para que opere este supuesto, ha de tratarse de un hecho no imputable al deudor, siendo las circunstancias totalmente imprevisibles en el momento de la contratación, y tener como consecuencia el incumplimiento de la obligación”.

De este modo, subraya, “la declaración del estado de alarma puede considerarse como un caso de fuerza mayor, al encontrarse limitada la movilidad de los ciudadanos, la suspensión de plazos, tanto judiciales como administrativos, así como el ejercicio de acciones judiciales, que pueden llegar a tener incidencia directa en el cumplimiento de las obligaciones pactadas en los distintos contratos de arrendamientos”.

Añade además que “las diferentes y complejas consecuencias originadas por la declaración del estado de alarma, propicia la aplicación en su más amplia extensión del principio de buena fe regulado en el artículo 7 del Código Civil, que obligará a la renegociación de las diferentes cláusulas contractuales, pudiendo incluir el precio, pero también los plazos y las garantías otorgadas”.

Remarca también, sin prejuzgar el fondo del asunto, que en este caso las partes reconocen que desde que suscribieron el contrato de arrendamiento del local el 15 de junio de 2017 y hasta la declaración del estado de alarma el arrendatario ha cumplido con el pago de la renta pactada y las obligaciones contractuales.

 

 

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