LA INCIDENCIA DEL COVID-19 EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS

En estos días son muchos los clientes, ya sean propietarios o arrendatarios, que llaman al despacho para preguntar sobre la situación jurídica del arrendamiento que tienen contratado y la incidencia del estado de alarma en el mismo. Sin embargo, no hay una solución clara y general para todos ellos, y tendremos que analizar caso por caso, según sean las circunstancias concretas del caso y los pactos contractuales. La controversia suscitada enfrenta dos principios contradictorios de nuestro derecho el «pacta sunt servanda» y el «rebus sic stantibus», que analizamos a continuación en el artículo de nuestra compañera Abogada Soraya Sánchez Baixauli.

Nuestro derecho contractual se basa en la autonomía de la voluntad, que otorga la plena libertad de los contratantes para pactar lo que estimen, determinando el contenido obligacional y su eficacia, obligándose así a cumplir con lo pactado “pacta sunt servanda”, principio básico de nuestro derecho que se manifiesta en varios preceptos de nuestro Código Civil, entre otros en el artículo 1091 CC, que establece que los contratos son obligatorios y las obligaciones nacidas de los mismos tienen fuerza de ley (lo pactado es ley entre las partes).

Por lo tanto, los contratos han de cumplirse conforme lo convenido, sin acogerse a pretextos o situaciones que no están previstas en el mismo, habida cuenta de que, si dejáramos los contratos al arbitrio del tiempo y situaciones imprevisibles, se causaría tal inseguridad jurídica que derivaría en la imposibilidad de contratar. Mucho menos puede dejarse el cumplimiento de las obligaciones al arbitrio o la voluntad unilateral de una de las partes (art. 1256 CC)

Siendo por tanto principio regidor “pacta sunt servanda”, existe una excepción al mismo, se trata de la cláusula “rebus sic stantibus” (estando así las cosas), una creación doctrinal que altera el principio de cumplir con lo pactado cuando se dan circunstancias que interfieren en el cumplimiento contractual o en general, en la relación contractual y que se producen independientemente de la voluntad de las partes.

Los requisitos de la cláusula rebus sic stantibus (SSTS, 19 de abril de 1985, 9 de mayo de 1983 y 27 de junio de 1984):

  •  Que se haya producido una alteración extraordinaria. Esta alteración requiere una modificación profunda sobre la base del negocio que dio sentido y oportunidad al mismo. Además, el acreedor no debe pretender más de lo que le otorgue su derecho, ni el deudor dar menos.
  • Como consecuencia de dicha alteración, debe resultar una desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las prestaciones convenidas.
  • El desequilibrio que se haya producido por circunstancias sobrevenidas debió ser realmente imprevisible.
  • Dicha circunstancia no puede ser imputable a ninguna de las partes.
  • Que se carezca de otro medio para subsanar el referido desequilibrio patrimonial producido.
  • Debe existir compatibilidad entre su aplicación y las consecuencias de la buena fe.

La jurisprudencia admite la doctrina rebus sic stantibus aplicada a contratos de tracto sucesivo y de tracto único, pero con cumplimiento diferido. El contrato de arrendamiento es un contrato de tracto sucesivo (contratos en donde el cumplimiento de las prestaciones es reiterado durante un plazo de tiempo), y es durante ese tiempo cuando pueden acontecer dichas circunstancias imprevistas que alteren los presupuestos del negocio.

El principio rebus sic stantibus supone una flexibilización y factor mitigador del rigor del principio pacta sunt servanda, en virtud del cual el contrato es fuente de obligaciones que han de cumplirse con arreglo a lo convenido. Sin embargo, se acepta que una profunda alteración de las circunstancias, operante como un aleas anormal dentro del contrato, pueda conducir a la resolución del vínculo obligatorio o a su acomodación a los nuevos módulos económicos al haber sido roto el equilibrio de las prestaciones por esa imprevisible mutación fáctica. Nuestra normativa ha recogido dos situaciones expresamente que traen causa, en ese principio flexibilizador por circunstancias imprevisibles y sobrevenidas que descompensan las contraprestaciones reciprocas pactadas en el contrato de arrendamiento.

Uno de ellos es el art 26 la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamiento Urbanos que prevé la posibilidad del arrendatario de suspender el contrato o desistir del mismo, sin indemnización alguna, cuando en la finca arrendada se ejecuten obras acordadas por una autoridad competente que la hagan inhabitable. Es decir, la suspensión del contrato trae causa en la inaptitud sobrevenida y temporal del inmueble arrendado, que conlleva la paralización tanto del plazo del contrato como la suspensión de la obligación del pago de la renta.

El segundo supuesto lo encontramos en el artículo 1575 CC que se refiere a los arrendamientos de predios rústicos, que faculta al arrendatario a la reducción de la renta a abonar para el caso de pérdida de más de la mitad de los frutos por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, como la peste u otro igualmente desacostumbrado, que los contratantes no hayan podido prever, salvo el pacto en contario.

¿Puede asimilarse el estado de alarma decretado por el gobierno a alguno de estos supuestos, facultando al arrendatario a suspender o reducir la renta durante el mismo?

Habiéndose decretado el Estado de Alarma en nuestro país, se han impuesto medidas de limitación de la movilidad de personas y vehículos, obligando a la suspensión de actividades específicas y al cierre de establecimientos comerciales, nos encontramos ante una circunstancia sobrevenida, imprevisible y ajena a la voluntad de las partes, que conllevará la imposibilidad de destinar el inmueble al destino pactado, y además supondrá una reducción drástica de los ingresos del arrendatario.

¿Pero esta situación extraordinaria per sé es suficiente para alterar lo pactado por las partes?

Para tomar una decisión adecuada, en primer lugar, habremos de distinguir entre cómo afecta el estado de alarma decretado a la actividad a la que se destina el inmueble según lo pactado en el contrato. Ya que no es lo mismo que nos encontremos ante un impedimento para ejercer dicha actividad por disposición gubernativa, o por el contrario, que no se impida ejercerla, pero que por las otras limitaciones decretadas conlleven un descenso drástico de los ingresos de la actividad.

En el primero de los casos, imposibilidad de ejercer la actividad, podríamos estar ante una inaptitud temporal para destinar el inmueble a su destino contractual, pudiéndose asimilar al supuesto del art. 26 LAU, lo que llevaría a facultar al arrendatario a una suspensión del pago de la renta. Sin embargo existen también poderosas razones jurídicas para mantener precisamente todo lo contario. La primera de las razones, es precisamente la literalidad de lo pactado por las partes voluntariamente (pacta sunt servanda), ya que si las partes hubieran querido vincular el pago de la renta a la posibilidad de ejercitar la actividad en el inmueble, así se podría haber pactado (por ej. Cuando se vincula a la obtención de la licencia de apertura). Otra razón poderosa es la disponibilidad de la posesión del inmueble por parte del arrendatario, que pese a no poder ejercer la actividad continúa con la uso del mismo, elemento principal en el contrato de arrendamiento. Finalmente tampoco puede recaer en el arrendador el coste de unas circunstancias que también son ajenas a su voluntad, suponiendo en ese caso, un claro desequilibrio en su contra.

El segundo de los casos, la reducción drástica de los ingresos, imprevisible, sobrevenida y ajena a la voluntad del arrendatario, como consecuencia del estado de alarma, podría facultar al arrendatario a reducir la renta, análogamente a lo establecido en el art. 1575
CC. Sin embargo, a nuestro entender este motivo tiene menos razones para prosperar. Siguiendo el análisis del supuesto anterior, si las partes hubieran querido vincular la cuantía de la renta a los ingresos de la actividad, podrían haber convenido una renta variable. Sin embargo no lo hicieron, sino que si pactaron una renta fija, no hay motivo para reducirla cuando los ingresos disminuyen, como tampoco hay razón para incrementarla si aquellos aumentan. Tampoco esta circunstancia altera el estado de la posesión del inmueble, ni es imputable al arrendador.

Conclusiones.- Con todo ello, estando ante una situación imprevisible y sin regulación específica, que afecta a unas obligaciones nacidas y pactadas en un contrato de arrendamiento, y para su análisis habrá que estar al caso concreto. Entendemos que no nos encontramos ante una facultad general de suspensión de rentas, ni que dicha suspensión pueda ser unilateralmente impuesta por el arrendatario. Sino que las partes deberán llegar a un acuerdo teniendo en cuenta todas estas circunstancias, y plasmarlo en un anexo al contrato que modificación temporal de obligaciones. En caso de no llegar a un acuerdo, el arrendatario tendrá que acudir a los tribunales a solicitar una moderación de sus obligaciones (reducción o suspensión del pago de la renta) en aplicación a la flexibilización de aquellas a causa de las circunstancias extraordinarias (rebus sic stantitbus).

«La suspensión o reducción de rentas debe ser pactada o fijada judicialmente, no impuesta por el arrendatario.«

Se trata por tanto de una cuestión compleja, y en nuestro despacho RUIZ&MONRABAL ABOGADOS, les ofrecemos nuestro asesoramiento, basado en años de experiencia contractual, recomendando alcanzar acuerdos entre las partes, para poder sortear esta inusual y extraordinaria situación en la que nos encontramos.

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