LEY HIPOTECARIA La DGRN emite Instrucciones aclaratorias ante la entrada en vigor de la Ley de contratos de crédito inmobiliario

LEY HIPOTECARIA La DGRN emite Instrucciones aclaratorias ante la entrada en vigor de la Ley de contratos de crédito inmobiliario

Hoy compartimos este interesante artículo de Noticias Jurídicas, referente a la nueva Ley de contratos de crédito inmobiliario que va a regular los préstamos hipotecarios, con mayores beneficios en principio para el consumidor en cuanto al reparto de gastos e información facilitada. Sin embargo estamos viendo que se están ralentizando la aprobación de operaciones hipotecarias por parte de los bancos, por la adaptación a dicha nueva normativa, según afirman. 

 

Al filo mismo de la entrada en vigor, el pasado domingo, 16 de junio, de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el Boletín Oficial del Estado ha publicado tres Instrucciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado relacionadas con la nueva norma.
La primera, de 13 de junio y publicada el 14, se refiere al depósito de las condiciones generales de la contratación y a su reflejo en las escrituras de préstamo y en el Registro de la Propiedad. De las otras dos, ambas de 14 de junio y publicadas el 15, una tiene por objeto el uso de las plataformas informáticas de las entidades financieras y gestorías para la tramitación de la información previa a las escrituras de préstamo hipotecario en los días siguientes a la entrada en vigor de la LCCI 2019 y, la segunda de ellas, las operaciones cuya comercialización, oferta y entrega al consumidor de la información se han desarrollado bajo la vigencia de la normativa anterior, formalizándose el préstamo tras la entrada en vigor de la nueva norma.
El depósito de las condiciones generales de la contratación
La Instrucción de 13 de junio analiza tres cuestiones: la necesidad, o no, de que en cualquier escritura pública de préstamo hipotecario, así como en su inscripción registral, se controle y haga constar que se ha producido el previo depósito de las condiciones generales de la contratación empleadas en la misma; la forma o contenido que debe tener ese depósito, y el tratamiento que debe darse al hecho de que una cláusula contenida en el contrato de préstamo formalizado en escritura pública exista alguna diferencia con la cláusula que fue depositada en el Registro de Condiciones Generales.
Respecto a lo primero, señala que el artículo 11 de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación, en la redacción dada al mismo por la Ley 5/2019, impone a todas las entidades la obligación de depositar los formularios de los préstamos y créditos hipotecarios comprendidos en el ámbito de aplicación de la propia Ley antes de empezar su comercialización, por lo que el notario deberá controlar al autorizar la escritura de préstamo hipotecario, y el registrador de la propiedad al inscribirla, el mero hecho de que efectivamente la entidad financiera haya procedido previamente a practicar dicho depósito.
Se trata de un control de cumplimiento de la legalidad que el notario y el registrador de la propiedad están obligados a realizar, con independencia de si afectan o no a la validez y eficacia del negocio. El notario y el registrador, en cuanto autoridades, pueden acceder al Registro de forma inmediata y gratuita y comprobar así el previo depósito de las condiciones generales.
La segunda cuestión es cuál debe ser el objeto del depósito, es decir, si se impone la obligación de depositar cada uno de los modelos completos de cada tipo de contrato que se pueden firmar o si alternativamente se admite también el depósito de un listado conteniendo todas las fórmulas o cláusulas que con carácter de condiciones generales se pueden emplear en los distintos contratos de préstamo hipotecario.
Entiende la DGRN que la entidad financiera podrá optar entre depositar cada uno de los íntegros modelos de contrato que emplea en sus operaciones, incluyendo en ellos las distintas alternativas que para cada una de las cláusulas se puedan emplear, o bien depositar formularios de cláusulas ordenados por materias o por cualquier otro criterio: cláusulas sobre la entrega del capital, sobre el tipo de interés aplicable, sobre comisiones, sobre el vencimiento anticipado del préstamo, sobre la constitución de la hipoteca, etc., de forma que el contrato se forme eligiendo cláusulas de cada uno de los indicados listados, para integrarlo mediante la sucesión de todas ellas.
Considera el órgano directivo del Ministerio de Justicia que la formación y perfección del contrato no se limita al rellenado y firma de un modelo preestablecido por los otorgantes, sino que debe disponer de la posibilidad de adaptarse al supuesto concreto. Por ello, las entidades elegirán la modalidad de depósito de sus cláusulas o condiciones generales que más se acomode a su forma de configurar sus contratos.
Consecuencia de lo anterior es, en relación con la tercera cuestión, que el previo depósito de las condiciones generales empleadas por la entidad en su contratación no debe impedir la autorización y posterior inscripción de la escritura de préstamo hipotecario por el hecho de que del cotejo de la misma con las condiciones generales depositadas resulte alguna diferencia.

La conclusión de la DGRN es que, si bien en el contrato de préstamo debe hacerse constar que las condiciones generales han sido objeto de depósito, y comprobarse por el notario y el registrador que dicho depósito se ha practicado, ello no impide que en la configuración del contrato se hayan acordado modificaciones respecto de esas condiciones generales, lo que es una exigencia de la flexibilidad que la contratación y el tráfico inmobiliario deben tener para adecuarse a las necesidades de las partes en cada caso particular.
Moratoria en el envío telemático de la documentación hipotecaria
El artículo 15 de la LCCI 5/2019 prevé el otorgamiento, con carácter previo a la escritura, por las personas físicas a quienes sea aplicable la propia Ley en sus distintos supuestos, como prestatarios, avalistas o hipotecantes no deudores, de un acta de información sobre las condiciones del préstamo. Para la preparación y otorgamiento de dicha acta, la entidad prestamista, la intermediaria de crédito o su representante designado deberán remitir al Notario una serie de documentos e información.
La Instrucción de 14 de junio de 2019, sobre el uso de las plataformas informáticas de las entidades financieras y gestorías, para la tramitación de la información previa a las escrituras de préstamo hipotecario, en los días siguientes a la entrada en vigor de la Ley de contratos de crédito inmobiliario, trata de resolver el problema planteado en relación con las operaciones que se estén tramitando por entidades que no dispongan aún de la correspondiente plataforma con todos sus requisitos, por no haber tenido tiempo de completar su desarrollo antes del 16 de junio, fecha de entrada en vigor de la Ley.
La DGRN autoriza hasta el 31 de julio de 2019, la firma de operaciones, mediando siempre el acta previa de información al cliente, pero tramitándose la preparación de la misma sin hacer uso de las plataformas informáticas previstas en la ley, empleando otros medios alternativos, como la entrega de la documentación en papel, su remisión por correo, o incluso por medios informáticos que reúnan las debidas medidas de seguridad.
Ello se debe hacer sin merma de los restantes principios que con carácter imperativo se establecen en la ley: en primer lugar se debe garantizar al prestatario el ejercicio de su derecho de elección de Notario, con la debida información, y en segundo lugar, se debe asegurar la fehaciencia de la fecha de la entrega de la documentación al prestatario, así como de su no modificación desde la entrega. Este requisito resulta imprescindible, por cuanto la firma de la escritura únicamente será posible una vez transcurrido el plazo de diez días desde la fecha acreditada de la entrega de la documentación e información al cliente.
Préstamos negociados antes de la entrada en vigor de la LCCI pero escriturados después
La segunda Instrucción DGRN de 14 de junio de 2019 plantea el tratamiento que han de recibir las operaciones cuya información precontractual se haya entregado al prestatario antes del 16 de junio de 2019 pero cuya escritura se haya otorgado con posterioridad a esa fecha, en particular en relación con el acta de información precontractual y las restantes obligaciones informativas.
Se argumenta sobre esta cuestión que, entregada la información precontractual para una nueva operación (las anteriores Ficha de Información Personalizada o FIPER y Ficha de Información Precontractual o FIPRE) antes del 16 de junio de 2019, y teniendo en cuenta que el párrafo 1 de la disposición transitoria primera de la LCCI establece que «esta Ley no será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor», no se aplicaría a la misma el nuevo régimen legal, ni sería por tanto necesaria la formalización del acta de información previa, por aplicación del principio de irretroactividad de la norma.
Frente a lo anterior, la DGRN señala que la oferta vinculante es un acto unilateral, de modo que si sobre la misma debe aparecer la firma del prestatario ello en principio será únicamente a efecto de la constancia del recibí, que acredita su entrega, sin llegar a constituir una verdadera aceptación de la oferta, que habría dado lugar al nacimiento del contrato.
Además la disposición final tercera de la Orden ECE/482/2019, de 26 de abril, dispone que «Esta orden entrará en vigor el día 16 de junio de 2019, subsistiendo hasta esta fecha la obligación de facilitar la ficha de información personalizada (FIPER)», de modo que la simple emisión de la FIPER no equivale a la existencia de un contrato.
Concluye la DGRN que, aunque se haya entregado la oferta vinculante antes del 16 de junio de 2019, resulta imprescindible la formalización del acta previa de transparencia material. En prinicipio no basta, pues, la simple acreditación de que la FIPER u oferta vinculante fue emitida con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 5/2019, salvo que se acredite también de forma fehaciente que el prestatario y demás obligados o garantes han aceptado la oferta, sin modificaciones o condicionantes, dentro del plazo de vigencia de la misma y antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019.

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