MEDIDAS REFERENTES A LOS ARRENDAMIENTOS DE LOCALES DE NEGOCIO

En el día de ayer 22 de abril, se publicó el RDL 15/2020, en el que se aprueban una serie de medida referentes a los arrendamientos de locales, ocupados por PYMES o autónomos que hayan cesado o disminuido drásticamente su actividad como consecuencia del estado de alarma.

Dichas medidas se estructuran en dos modalidades, dependiendo de la condición del arrendador, como gran tenedor o no. Sin embargo, el arrendatario en ambos casos, debe cumplir con unos requisitos:

– Ser autónomo (empresario persona física) o PYME (persona jurídica incluida en el art. 257 Ley Sociedades Capital).
– Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes.
– Que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

Dichos requisitos los deberá justificar el arrendatario o realizar una declaración responsable, con las consecuencias correspondientes en caso de falsedad o aplicación indebida de las medidas.

Como decimos, dependiendo de la calificación de arrendatario como gran tenedor, se aplican unas medidas u otras:

Concepto de gran tenedor: Tendrán esta consideración cuando el arrendador sea una persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, o sea una empresa o entidad pública de vivienda.

Medida acordada:

a) Grandes tenedores o arrendadores: El arrendatario podrá solicitar la moratoria en el pago de la renta arrendaticia, que se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.
Devolución: Sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

b) Pequeños arrendadores: El arrendatario podrá el aplazamiento temporal y extraordinario en el
pago de la renta. Dicho aplazamiento no será obligatorio para el arrendador, que podrá negarse. En este caso, el arrendatario podrá aplicar la fianza arrendaticia del contrato (art. 36 LAU) al pago de dichas mensualidades, debiendo reponer la fianza en el plazo de un año (o hasta la finalización del contrato quedará menos de un año).

Excepción: El arrendatario no podrá acogerse a dichas medidas, en caso de haber alcanzado un acuerdo previo con el arrendador de moratoria o reducción de la renta.

El arrendatario deberá solicitarlo al arrendador dentro del plazo de 1 mes desde la entrada en vigor del RDL, es decir hasta el 22 de mayo de 2020

Por tanto no se aplica una moratoria automática a todos los arrendatarios, sino que deberán cumplirse con los requisitos establecidos, y solicitarse por el arrendatario expresamente al arrendador. El acuerdo, voluntario u obligatorio, entendemos que sería aconsejable reflejarlo documentalmente, para evitar conflictos posteriores, y además para justificar los ajustes tributarios que conlleve la medida acordada.

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